La nueva Ley No.85-25, de Alquileres de bienes inmuebles y desahucios de la República Dominicana persigue ordenar y modernizar el mercado inmobiliario, así como garantizar la protección de los derechos tanto de los inquilinos como de los propietarios, ya que, la legislación en materia de alquiler de bienes inmuebles en la República Dominicana se encontraba dispersa entre leyes y decretos, y no estaba adecuada a las nuevas condiciones de la economía, ni brindaba la seguridad jurídica que requieren las partes intervinientes en la relación de arrendamiento y que se hacen necesarias para poder incentivar la participación de la inversión privada nacional y la extranjera en la construcción masiva de desarrollos inmobiliarios para ser destinados al alquiler.
Al amparo y en cumplimiento de la Ley No. 2700, del 18 de enero de 1951, sobre medidas de emergencias se emitió el Decreto No. 4807 de 1959, para regir las relaciones contractuales de los propietarios de casas y sus inquilinos, ratificado posteriormente por la Ley No. 5112, del 23 de abril de 1959, por medio de las cuales fue declarado la existencia de un estado de emergencia nacional, que permitió al Poder Ejecutivo disponer por decreto todas las providencias que hubo de estimar necesarias para garantizar, entre otras, la seguridad interna, y limitar los poderes de los propietarios en relación con los contratos de alquiler, facilitando y garantizando a los inquilinos que pagan el importe del arrendamiento, la estabilidad de sus contratos, todo esto, aunque considerado necesario en su momento, actuaba en desmedro del derecho de propiedad y de acceso a la justicia del propietario, toda vez que imponía una serie de requisitos y condiciones para que el propietario pudiera desalojar al inquilino.
Con el paso del tiempo y el desarrollo económico de la sociedad dominicana las situaciones que propiciaron el marco jurídico que regulaba las relaciones contractuales de los propietarios de bienes inmuebles y sus inquilinos cambiaron pero las legislaciones al respecto no lo hicieron en la forma en que debían, lo que llevó a que la Suprema Corte de Justicia y posteriormente el Tribunal Constitucional (Sentencia TC/174/14) a declarar inconstitucional algunos artículos de dichas legislaciones basados precisamente en el cambio precitado por lo que se hacía indispensable una legislación sobre Alquileres de bienes inmuebles y desahucios que respondiera a la realidad social y económica que vive la sociedad dominicana como consecuencia de los cambios que se han producido en la oferta y la demanda en los últimos años.
La nueva Ley de Alquileres de bienes inmuebles y desahucios trae muchas novedades como son:
- Que el pago de comisión por corretaje será por cuenta de quien lo contrate.
- Que los gastos legales originados en ocasión del contrato de arrendamiento serán asumidos en partes iguales entre los propietarios y los arrendatarios.
- Que el reajuste del precio de alquiler del inmueble estará sujeto al acuerdo entre las partes, y en caso de que el reajuste no se haya acordado expresamente para las viviendas, este no podrá exceder del 10% del monto de renta.
- Que el propietario de una vivienda no podrá exigir al inquilino como depósito, un monto mayor de dos meses del precio del alquiler.
- Que los depósitos o sumas acordadas como garantía también podrán ser depositadas en el Banco de Reservas.
- Que la ley no se aplicará a pensiones, fincas rurales, alquileres turísticos de corta duración (menos de noventa días), ni a bienes del Estado o del sector turístico.
- Que las sentencias dictadas en primer grado serán ejecutorias no obstante cualquier recurso.
- Que para la parte sucumbiente demandar la suspensión de la ejecución de la sentencia deberá consignar a favor del propietario una suma equivalente al duplo de las condenaciones.
- Que se propone un plazo razonable (30 días) para fallar los expedientes de desalojo por falta de pago.
- Que el propietario amparado en el contrato de alquiler y una intimación puede trabar en perjuicio del arrendatario y su fiador solidario, embargo retentivo para garantizar el cobro de las sumas adeudadas y que igualmente podrá hacerlo el arrendatario en perjuicio de su arrendador para garantizar las sumas entregadas por concepto de depósitos.
La nueva norma ha creado, como es normal, muchas opiniones divididas, y si bien es cierto que tiene mucho margen de mejora (como en las limitaciones a la autonomía contractual) no se puede negar que contribuye enormemente con la modernización del mercado inmobiliario y la seguridad jurídica que debe imperar en las relaciones contractuales entre los propietarios y los arrendatarios para que se produzca un estímulo en la inversión privada nacional y la extranjera en la construcción masiva de desarrollos inmobiliarios para ser destinados al alquiler, lo cual contribuye al desarrollo económico del país que tiene a la construcción como uno de sus principales sectores económicos.
La legitimización de este nuevo marco regulatorio del arrendamiento de bienes inmuebles y de los desahucios se obtendrá con la implementación de la misma para lo cual deben contribuir las autoridades competentes en la parte que les corresponde, así como nosotros los regulados que formamos parte del sector.